Orden de 30 de noviembre de 2009 – BOJA nº 7 de 13/01/2010 normativa actualizada.
En la presente publicación analizamos de forma exhaustiva y detallada la normativa aprobada mediante la Orden de 30 de noviembre de 2009 – BOJA nº 7 de 13/01/2010 normativa actualizada, con el objetivo de proporcionar una visión clara, rigurosa y práctica a promotores, comunidades de propietarios, técnicos y usuarios de viviendas en el ámbito de la Junta de Andalucía.
Esta norma, vigente y de aplicación en la Comunidad Autónoma de Andalucía, marca un hito en la regulación de las instrucciones de uso, mantenimiento y conservación de los edificios destinados a viviendas, reforzando derechos, responsabilidades y criterios técnicos que deben observarse.
El marco normativo y su alcance
La norma tiene su fundamento en el derecho constitucional a una vivienda digna conforme al artículo 47 de la Constitución Española, al reconocimiento de competencias de la Junta de Andalucía mediante el artículo 56.1.a) del Estatuto de Autonomía. Se dirige a los edificios de viviendas, ya sean de nueva planta o fruto de rehabilitación integral, y contempla tanto titularidad pública como privada.Así pues, su ámbito de aplicación es amplio y trasciende los tradicionales supuestos de vivienda protegida o vivienda de alquiler, abarcando el conjunto de la edificación residencial promovida en Andalucía.
Objetivo general
El objetivo principal es claro: aprobar las normas sobre instrucciones particulares de uso y mantenimiento de los edificios destinados a viviendas y aprobar el Manual General para el uso, mantenimiento y conservación de los mismos. De esta forma, se exige la entrega de un manual —el “Manual Particular” correspondiente a cada promoción— que complemente al “Manual General” aprobado por la orden.
Ámbito de aplicación
La norma señala que será de aplicación a las viviendas de titularidad pública o privada, de nueva planta o obtenidas por un proceso de rehabilitación integral, que se promuevan dentro del ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, independientemente de su régimen de protección, tipología o forma de uso. Con ello, se asegura que todos los edificios residenciales, sin distinción, queden sometidos a unos criterios homogéneos de mantenimiento y uso de extintor 3 kg..
Contenido clave de la normativa
Manual General y Manual Particular
- Se aprueba el Manual General para el Uso, Mantenimiento y Conservación de los Edificios destinados a Viviendas como anexo a la orden.
- Los autores de proyectos deberán incluir en cada promoción un Manual Particular de Uso, Mantenimiento y Conservación, que incorpore la Introducción, Capítulos y Vocabulario del Manual General, y que incluya además un anexo de “Instrucciones Complementarias” adaptadas al edificio concreto.
- En dicho anexo se incluyen: instrucciones específicas relativas a evacuación y seguridad contra incendios; plan de mantenimiento de la estructura; especificaciones particulares sobre instalaciones, registros y elementos de mantenimiento; y la descripción detallada de inspecciones técnicas periódicas, cuando resulten obligatorias.
- Importante: si se introducen modificaciones en el proyecto que alteren calidades, usos o instalaciones, el Manual Particular deberá actualizarse para reflejar la obra realmente ejecutada.
Obligaciones de los titulares o usuarios
La norma establece que quienes son titulares o usuarios de las instalaciones térmicas (y, por extensión, las viviendas) deben:
- Utilizar las instalaciones conforme al Manual de Uso y Mantenimiento de cada una, absteniéndose de usos incompatibles.
- Mantener las instalaciones, adoptando los regímenes de inspección, mantenimiento de precio extintor 6 kg y seguimiento que procedan según la normativa vigente.
Estas obligaciones refuerzan la idea de que el mantenimiento del edificio es responsabilidad no solo del promotor o constructor, sino también del usuario final.
Relación con otras normas y exigencias técnicas
La orden se inscribe en un contexto evolutivo normativo que comprende:
- La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, cuyo artículo 7 impone al promotor entregar la documentación de obra ejecutada que incluya las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio.
- El Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación (CTE), que establece que en el proyecto deban incorporarse instrucciones de uso y mantenimiento del edificio terminado.
- El Real Decreto 1027/2007, de 20 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE), cuyo ámbito influye directamente en las instrucciones de mantenimiento de calefacción, climatización y ACS.
- Finalmente, la norma persigue también fomentar criterios de sostenibilidad, ahorro energético y respeto medioambiental en el uso y mantenimiento de los edificios.
Implicaciones prácticas para proyectos y usuarios
Para promotores y proyectistas
Los promotores de viviendas en Andalucía deben prever la elaboración e incorporación del Manual Particular de Uso y Mantenimiento desde la fase de proyecto, ajustándose a los requisitos exigidos por la orden. Deben garantizar que los contenidos mínimos (introducción, capítulos, vocabulario) del Manual General figuren en el manual particular. Asimismo, deben prever anejos de mantenimiento, evacuación, seguridad contra incendios, inspecciones técnicas e instalaciones especiales.
Para comunidades de propietarios y usuarios
Las comunidades de propietarios y usuarios de viviendas deben recibir el Manual Particular una vez finalizada la obra y puesta en servicio. Este manual servirá como base para:
- Conocer los ciclos de mantenimiento previstos, inspecciones técnicas y periodicidad de actuaciones.
- Entender las recomendaciones de uso, operación de instalaciones y sistemas de seguridad del edificio.
- Servir de referencia en la gestión del edificio y facilitar la transmisión de información al nuevo propietario en caso de transmisión del inmueble.
Para las autoridades competentes
La Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio de la Junta de Andalucía, a través de la Dirección General de Vivienda y Arquitectura, está autorizada para proceder a la revisión periódica del Manual General y adaptar el contenido técnico a cambios normativos o innovaciones tecnológicas. Además, podrá exigir el cumplimiento de la obligación de entrega del Manual Particular y supervisar su contenido conforme al Manual General.
Ventajas y retos de la normativa
Ventajas destacadas
- Homogeneidad: Al imponer criterios comunes para todas las promociones residenciales de Andalucía, se evita que cada edificio cuente con manuales dispares y de calidad variable.
- Información al usuario: Se mejora la transparencia hacia los habitantes respecto del uso de su edificio, mantenimiento, instalaciones y seguridad.
- Mantenimiento preventivo: Se fomenta una gestión más eficaz del edificio, reduciendo deterioros, coste-mantenimiento y posibles riesgos de concepto.
- Sostenibilidad: El reconocimiento de la necesidad de incorporar ahorro de agua, energía y respeto medioambiental refuerza una edificación moderna y responsable.
Retos a considerar
- Adaptación de proyectos anteriores: En edificios ya construidos sin manual particular o con manuales antiguos, la configuración de la norma implica un proceso de adaptación que puede conllevar esfuerzos de documentación, revisión técnica y coste.
- Implantación real del mantenimiento: La norma exige un seguimiento activo por parte de las comunidades y usuarios, lo que requiere compromiso, recursos y conocimiento técnico.
- Actualización tecnológica continua: La rapidez de los avances técnicos obliga a revisar periódicamente los manuales, lo que puede generar lagunas si no se gestiona adecuadamente.
La Orden de 30 de noviembre de 2009 – BOJA nº 7 de 13/01/2010
La Orden de 30 de noviembre de 2009 – BOJA nº 7 de 13/01/2010 normativa actualizada representa un instrumento normativo esencial en la regulación del uso, mantenimiento y conservación de los edificios destinados a viviendas en Andalucía. Su puesta en marcha exige un enfoque integral que involucre al promotor, al proyectista, al usuario y a la administración.
A través del Manual General y el Manual Particular
A través del Manual General y el Manual Particular, se establece un marco técnico y documental que debe facilitar una gestión concertada del edificio, orientada al mantenimiento, la seguridad, el ahorro energético y el valor patrimonial de la vivienda.
Invitamos a todos los agentes implicados —promotores, comunidades de propietarios, técnicos, administraciones locales— a tomar como referencia esta norma y adaptarse diligentemente a sus exigencias. Al hacerlo, se garantiza no solo el cumplimiento normativo, sino también el mantenimiento de edificios más eficientes, seguros y sostenibles.
